Kryptoassets im Immobilienbereich – endlich!

Tokenisierung – Fortschritt durch sicheres und leicht übertragbares Eigentum an Immobilien, von Thomas Friese, Immobilienentwickler aus Oldenburg in Niedersachsen.

Wirtschaftsminister Ludwig Erhards Devise nach dem Zweiten Weltkrieg für die soziale Marktwirtschaft “Wohlstand für alle, Eigentum für alle” – oft zitiert und vielfach vergessen. Technik macht es möglich: bald kann eine Wohnung, ein Haus, eine Fabrik Millionen gehören – Tokenisierung lässt eine Vision Wirklichkeit werden.

Kryptoassets (Blockchain-basierte Vermögenswerte) bilden eine Kernanwendung der Blockchain-Technologie. Da jedoch viele dieser Kryptoassets derzeit nur in einzelnen Ländern der Europäischen Union, aber nicht EU-weit von geltender Regulierung erfasst werden, hat die Europäische Kommission im September 2020 einen Entwurf für eine Verordnung vorgestellt. Ziel ist einen EU-weiten Rechtsrahmen für die entsprechenden Produkte zu schaffen. Es geht also trotz der Covid-19-Pandemie schnell voran.

Neue Technologien stellen bestehende Modelle in Frage und führen zu einem Umbruch. Oft trifft man auf solche Veränderungen im Bereich der Wirtschaft, insbesondere in der Bankenwelt. Zahlreiche Start-Ups bieten neue Innovationen und Technologien für einen bequemeren Umgang für vormals langwierige und teure Vorhaben. Dies ermöglicht den Zugang für eine Vielzahl an potenziellen Investoren, da diese nun neue Möglichkeiten erhalten.

Grundbuch – Notar – teuer, unflexibel und langwierig – neue sichere Technik am Horizont

Dies ist seit einiger Zeit auch in der Immobilienbranche der Fall. Eins der größten Probleme bei Immobilien ist der hohe monetäre Aufwand, um überhaupt in irgendeine Immobilie zu investieren. Neben der Markteintrittsbarriere Illiquidität, ist das regelmäßige Verwalten von Mieterträgen und Reparaturen nicht zu unterschätzen. Wie hilfreich wäre hierbei eine Strategie, durch die der monetäre und organisatorische Bedarf minimiert würde?

Blockchain und Tokenisierung

Für die Lösung dieses Problem wurde auf Techniken der Informatik zurückgegriffen: die Blockchain. Eine Blockchain ist in erster Linie eine Datenbank, in welcher Daten vorhanden und miteinander verbunden sind. Durch diese spezielle Art der Verknüpfung sind diese Daten kaum veränderbar und manipulierbar.

Genauer gesagt wird bei Immobilien die Ethereum-Blockchain benützt, wobei mit Ethereum lediglich der Name des verwendeten Programms gemeint ist. Neuartig ist bei diesem Programm auch sein quelloffenes System, wodurch für jede Person der Quellcode einsehbar ist. Zudem nutzt dieses Programm tausende Server, auf denen jeweils eine Kopie der Daten vorhanden ist. Jede Person mit einem Internetzugang kann Daten auf die Ethereum-Blockchain eintragen. Diese Daten können unterschiedliche Formen haben, neben Verträgen und Zahlungsinformationen ist es auch möglich Programme auf der Blockchain zu sichern.

Sind diese Daten einmal eingetragen, kann keine Veränderung oder Löschung vorgenommen werden. Dies ist möglich durch eine weitere Sicherungseinrichtung, welche durch kryptographische Verschlüsselung eine unbefugte Veränderung verhindert. Diese werden Miner genannt. Für den Prozess der Verschlüsselung und deren Aufrechterhaltung muss umfangreiche Serverleistung vorhanden sein. Diese Miner müssen diese Kapazitäten erwirken, wobei sie in Konflikt mit anderen um die Lösung der Verschlüsselung treten. Wird eine dieser Verschlüsselungen umgangen, erhält die betreffende Person eine Belohnung in Form der Währung der Ethereum-Blockchain.

Zugriffsrechte durch Token

Eine Blockchain kann prinzipiell als Speicherort für alle Daten mit Bezug zu Vermögenswerten sicher aufbewahren. Damit der Eigentümer weiterhin Ansprüche auf seine Daten hat, werden Bausteine für Operationen mit Kryptowerten ausgegeben. Nur wer einen gültigen Baustein hat, kann Anteile zu den Daten geltend machen. Dadurch wird sichergestellt, dass die richtige Person z.B. Mietzahlungen aufgrund dieser Daten erhält. Diese Bausteine werden Token genannt.

Bei Immobilien werden diese Token durch digitale Verträge, die so genannten „Smart Contracts“, erstellt. Diese Token stellen eine Software dar, die ebenfalls auf der Blockchain vorhanden sind und mit Kausalbedingungen arbeiten. Im Falle einer Mietzahlung mit Hilfe eines Smart Contracts erfolgt der Prozess wie folgt: Zu einem bestimmten Stichtag im Monat, wird der Mietertrag automatisch mit Hilfe der in der Blockchain abgespeicherten Daten an alle Personen, welche ein gültiges Token aufweisen, überwiesen. Da in den meisten Fällen mehrere Tokeninhaber vorhanden sind, wird dank des Smart Contracts direkt der anteilige Betrag an die betreffenden Personen ausgezahlt. Dies ermöglicht langfristig eine Einsparung von Personal, wodurch z.B. Immobilienverwalter redundant werden und eine gravierende Kostenersparnis ermöglicht wird.

Neue Techniken, neue Herausforderungen

Diese Technologie der Tokenisierung von Immobilien kann in der Zukunft zu erheblichen Erleichterungen führen. Bis dahin ist es allerdings noch ein weiter Weg, da rechtliche Rahmenbedingungen in den meisten Ländern noch fehlen. Die Technologie der Tokenisierung ist ein wichtiges Prinzip der Blockchain des Währungs Austauschs mit Hilfe von Kryptowährungen. Deutschlands Politik ist sehr offen und modern. Der rechtliche Rahmen kommt und damit ein Sprung in eine einfachere Zukunft. Deutschland galt dabei lange Zeit als Vorreiter in der Blockchain-Technologie. So wurde bereits 2013 der Bitcoin als Rechnungseinheit im Sinne des Kreditwesengesetzes als Unterfall von Finanzinstrumenten qualifiziert. Viele Unternehmen haben Deutschland bewusst als Standort gewählt, weil sie hier eine äußerst fortschrittlich Gesetzgebung in dem Bereich vorfinden. Mit entsprechend großer Beachtung wurde im Jahr 2019 daher auch die Blockchain-Strategie der Bundesregierung bedacht. Die Pandemie-Krise hat vieles aus dem Fokus verdrängt; mit einer Regelung rechnen wir daher 2021/22.

V.i.S.d.P.: 
Thomas Friese 
Projektentwickler & Immobilienexperte 

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Über Thomas Friese: 
Der Immobilienexperte und Projektentwickler Thomas Friese, Berlin und Oldenburg (Niedersachsen) ist einer Ausbildung im steuerlichen Bereich seit Mitte der siebziger Jahre im Bereich Immobilienentwicklung und Vermarktung tätig.

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